Dražbu lze podle současného právního systému v ČR realizovat podle několika právních předpisů. Zásadním je zákon č. 250/2023 Sb., o veřejných dražbách, podle něhož probíhají od 1.1.2025 dražby dobrovolné a nedobrovolné (nucené, konané z popudu zástavního věřitele). Tento předpis se nepoužije při prodeji movitých a nemovitých věcí v exekuci, v insolvenci nebo u dražeb konaných dle daňového řádu, které mají vlastní úpravu a pravidla.
O prodeji movitých věcí ve výkonu rozhodnutí/exekuci více zde
O prodeji nemovitých věcí ve výkonu rozhodnutí/exekuci více zde
Dražba je zvláštní právní skutečnost, která působí originární přechod vlastnického práva k věci. Není to totéž, jako aukce, přestože průběh aukce mnohdy připomíná dražbu, neboť při jejím průběhu také dochází k činění podání účastníků aukce za účelem dosažení nejvyšší nabídky. Aukce a dražba se liší v tom, že dražba vede k okamžitému převodu vlastnického práva, zatímco aukce pouze k právu na uzavření smlouvy, která následně povede k převodu vlastnictví (jde spíš o veřejnou soutěž o nejvyšší nabídku).
Veřejnou dražbou je dražba, při které se dražebník (podnikatel, který provádí veřejnou dražbu) obrací na předem neurčený okruh osob na předem určeném místě s výzvou k podávání nabídek za účelem uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě s osobou, která za určených podmínek podá nejlepší nabídku (vydražitelem).
Smyslem veřejných dražeb dobrovolných je zpeněžení majetku za transparentních a zákonem stanovených podmínek, jehož výsledkem je přechod vlastnického práva na vydražitele.
Smyslem veřejných dražeb nucených je uspokojení pohledávek věřitelů z výtěžku dražby.
Novinkou je centrální evidence dražeb, informační systém veřejné správy, který nahrazuje dřívější centrální adresu. Jejím hlavním účelem je shromažďovat a zpřístupňovat informace o dražebnících a veřejných dražbách v České republice. Je bezplatná a veřejně přístupná online. Obsahuje informace o dražebnících, dražební vyhlášky, dodatky k nim a další povinně zveřejňované dokumenty (například záznamy o průběhu elektronických dražeb).
Dražbu může provádět pouze osoba, která k tomu má oprávnění (dražebník). Zájemce o účast ve veřejné dražbě se musí zapsat do seznamu účastníků a prokázat svou totožnost. Pro účast v dražbě může být vyžadováno složení dražební jistoty, která činí nejvýše 30 % vyvolávací ceny předmětu dražby. Vydražiteli se složená dražební jistota započte, ostatním účastníkům dražby se vrátí. Některé osoby jsou ze své pozice z účasti na veřejné dražbě vyloučení, například dražebník a osoby jemu blízké, navrhovatel, vlastník předmětu dražby a další. U nucené dražby je z účasti vyloučen navíc dlužník, osoba, která ve stanovené lhůtě neuhradila cenu dosaženou vydražením v předchozí nucené dražbě téhož předmětu dražby u téhož dražebníka a jejich manželé.
Veřejnou dražbu lze provést na základě smlouvy o provedení veřejné dražby uzavřené mezi dražebníkem a navrhovatelem dražby. Konání veřejné dražby vyhlásí dražebník uveřejněním dražební vyhlášky, která kromě dalších zákonných náležitostí obsahuje místo, datum a čas konání dražby, označení a popis předmětu dražby, způsob licitace, vyvolávací cenu a minimální příhoz. Dražební vyhláška se zveřejní v centrální evidenci alespoň 15 dnů před konáním dražby.
Smlouva je při veřejné dražbě uzavřena příklepem a nabývá účinnosti uhrazením ceny. Způsob provádění veřejných dražeb a jejich základní zásady zajišťují transparentní způsob zpeněžení předmětu dražby za zákonem stanovených (a tedy i obecně známých) podmínek při zachování rovnosti všech osob, které se veřejné dražby chtějí zúčastnit. Většina dražeb se dnes koná elektronicky, díky čemuž se může účastnit více zájemců.
Předkupní právo
Je-li předmět veřejné dražby zatížen předkupním právem, navrhovatel ho nemusí předkupníkovi předem nabídnout ke koupi. Konání dražby se mu oznámí a předkupník má možnost se ji zúčastnit a učinit nabídku ve stejné výši, jako je nejvyšší nabídka jiného účastníka. Příklep se pak udělí předkupníkovi. Převodem vlastnického práva k předmětu veřejné dražby věcné předkupní právo nezaniká!
Anglický způsob licitace – první nabídka je podána alespoň ve výši vyvolávací ceny, každá další nabídka se zvyšuje alespoň o minimální příhoz (nejvýše 5 % vyvolávací ceny). Příklep je udělen účastníkovi, který podal nejvyšší nabídku.
Holandský způsob licitace – dražebník postupně snižuje vyvolávací cenu a příklep je udělen účastníkovi, který jako první podá nabídku ve výši aktuální vyvolávací ceny.
Veřejná dražba je ukončena udělením příklepu, prohlášením dražebníka, že nebyla podána žádná nabídka nebo pro překážku.
Vydražitel se stane vlastníkem úhradou ceny dosažené vydražením stanoveným způsobem ve stanovené lhůtě osobě, které se cena hradí. Nabývá-li se vlastnické právo k předmětu veřejné dražby zápisem do veřejného seznamu, stane se vydražitel vlastníkem zápisem do takového seznamu. Návrh na tento zápis je možné podat až po úhradě ceny dosažené vydražením.
Žaloba na neplatnost smlouvy uzavřené příklepem
Žalobu může podat účastník dražby, navrhovatel, předkupník, osoba, na jejíž návrh bylo zakázáno nakládat s předmětem veřejné dražby nebo ten, kdo má na rozhodnutí právní zájem. Může být podána do 3 měsíců ode dne, kdy se o důvodu neplatnosti žalobce dozvěděl, nejpozději však do 1 roku ode dne konání dražby.
Dražby nucené
Nucenou dražbou je veřejná dražba, u které je navrhovatelem dražební věřitel, tedy osoba, jejíž pohledávka je zajištěna zadržovacím nebo zástavním právem k předmětu nucené dražby a je přiznána titulem pro výkon rozhodnutí – tedy vykonatelným soudním rozhodnutím, vykonatelným rozhodčím nálezem nebo doložena notářským zápisem se svolením k vykonatelnosti, anebo doložena jiným vykonatelným rozhodnutím, jehož soudní výkon připouští zákon.
Smlouva o provedení nucené dražby musí být do 10 pracovních dnů od jejího uzavření zaslána vlastníkovi, dlužníkovi a dražebnímu věřiteli. Je-li předmětem nucené dražby nemovitá věc, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí, zašle dražebník toto oznámení také příslušnému katastrálnímu úřadu k zápisu poznámky o uzavření smlouvy o provedení nucené dražby
Vyvolávací cena je stanovena přísněji než u dobrovolné dražby a nelze ji snížit (až při případném opakování dražby). U movité věci musí činit nejméně třetinu její obvyklé ceny. Vyvolávací cena nemovité věci musí činit nejméně dvě třetiny její obvyklé ceny. Ocenění předmětu zajistí dražebník, v den konání dražby nesmí být starší než 9 měsíců. Pokud jde o nemovitou věc, musí být obvyklá cena předmětu nucené dražby stanovena znaleckým posudkem.
Dražební vyhláška u nucené dražby obsahuje navíc údaj o tom, že jde o (opakovanou) nucenou dražbu, označení titulu pro výkon rozhodnutí, upozornění, že dražební věřitelé mohou u dražebníka přihlásit stanoveným způsobem své pohledávky, a výčet řádně doložených přihlášených pohledávek dražebních věřitelů.
Před zahájením nucené dražby si dražební věřitelé mohou u dražebníka přihlásit své pohledávky.
Nejpozději 5 pracovních dnů přede dnem zahájení nucené dražby lze u soudu podat žalobu na určení nepřípustnosti prodeje předmětu nucené dražby. Žalobu podává ten, kdo tvrdí, že prodej předmětu nucené dražby v nucené dražbě není přípustný, a podává ji proti dražebnímu věřiteli a dražebníkovi.
Po úspěšné nucené dražbě, kdy je předmět dražby vydražen, dražebník vypořádá náklady nucené dražby, vezme si odměnu a zbytek ceny rozvrhne na uspokojení pohledávek v pořadí dle § 53 zákona:
a) pohledávky zajištěné zadržovacím právem,
b) pohledávky související se správou domu a pozemku vůči vlastníku jednotky do výše jedné desetiny ceny dosažené vydražením,
c) pohledávky z hypotečních úvěrů nebo části těchto pohledávek sloužící ke krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů,
d) ostatní pohledávky zajištěné zástavním právem k předmětu nucené dražby.
O uspokojení pohledávek vyhotoví dražebník protokol.
Lze podat žalobu na neplatnost kupní smlouvy uzavřené příklepem. Soud může rozhodovat na návrh dlužníka, předchozího vlastníka, zástavce, dražebního věřitele, účastníka nucené dražby, předkupníka, osoby, na jejíž návrh bylo zakázáno s předmětem nucené dražby nakládat, nebo navrhovatele, do jejichž práv bylo provedením nucené dražby podstatným způsobem zasaženo.
Práva osob oprávněných z věcných břemen váznoucí na předmětu dražby zůstávají přechodem vlastnictví v důsledku dražby nedotčena. Trvání zástavního práva na předmětu nucené dražby upravuje § 55. Vydražitel u nucené dražby nemůže uplatnit práva z vadného plnění.
Shrnutí průběhu nucené dražby:
Po uzavření smlouvy o provedení nucené dražby mezi dražebním věřitelem a dražebníkem následuje několik kroků:
- Ocenění předmětu dražby: Dražebník nechá ocenit předmět dražby obvyklou cenou, která zohledňuje i případná práva a závady váznoucí na předmětu dražby. U nemovitostí je ocenění prováděno formou znaleckého posudku.
- Dražební vyhláška: Dražebník vydá dražební vyhlášku, která obsahuje veškeré důležité informace o dražbě, včetně popisu předmětu dražby, vyvolávací ceny, data a místa konání dražby. Dražební vyhlášku je nutné uveřejnit v centrální evidenci dražeb a na jiném veřejně přístupném místě.
- Prohlídka předmětu dražby: Dražebník zajistí alespoň jednu prohlídku předmětu dražby, aby se zájemci mohli seznámit s jeho stavem.
- Přihlášení pohledávek: Dražební věřitelé mají možnost přihlásit u dražebníka své pohledávky, které chtějí z výtěžku dražby uspokojit.
- Konání dražby: V den konání dražby dražebník vyzve účastníky k podávání nabídek. Příklep je udělen tomu, kdo nabídne nejvyšší cenu.
- Úhrada ceny dosažené vydražením: Vydražitel je povinen uhradit cenu dosaženou vydražením ve lhůtě stanovené v dražební vyhlášce.
- Odevzdání předmětu dražby: Po úhradě ceny dražebník odevzdá předmět dražby vydražiteli.
- Rozvrh a uspokojení pohledávek: Dražebník z ceny dosažené vydražením nejprve uhradí náklady dražby a svou odměnu. Zbývající částka je poté rozdělena mezi dražební věřitele podle pořadí jejich pohledávek.