Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors
Filtrovat podle platnosti
Menu

6.8.11. Poškození, vada pronajatého bytu, kterou je třeba (neprodleně) odstranit

Není zcela jasné, co je vadou, za kterou odpovídá nájemce, resp. pronajímatel, snad dojde k podrobnější specifikaci prováděcím předpisem.

– nařízení vlády č. 308/2015 Sb., vymezuje běžnou údržbu a drobné opravy, které je nájemce povinen v bytě provádět na vlastní náklady

– nařízení obsahuje přesnou specifikaci některých oprav a údržby – např. malování, tapetování, výměnu kliček oken atp.

– dále obsahuje nařízení souhrnné ustanovení – kromě konkrétních oprav jsou to další opravy do nákladů ve výši 1.000,- Kč za jednu opravu

– nařízení specifikuje i roční limit ve výši 100,- Kč/m2 podlahové plochy bytu; další opravy nad tento limit se již nepovažují za drobné opravy

Související:

– odevzdání bytu: byt se v zásadě odevzdává nájemci do užívání způsobilý k nastěhování a obývání, pokud se dohodnou, že bude předán byt, který není způsobilý k obývání, je takové ustanovení smlouvy platné jen v případě, že zároveň bude dohodnuta práva a povinnosti plynoucí ze zvláštní povahy bytu, včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení nutných úprav

– pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257 zákona č. 89/2012 Sb.)

– nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu (§ 2257 zákona č. 89/2012 Sb.)

Ohledně vad nebo poškození v bytě jsou asi v zásadě možné dva různé výklady, díky chybějící legální definici některých pojmů bude asi třeba vyčkat vydání prováděcího předpisu nebo judikatury ke stanovení jednoznačného postupu.

Výklad A

Jakoukoliv vadu, kterou je třeba neprodleně odstranit, musí nájemce oznámit pronajímateli ihned; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu. Neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného.

1) vada nebo poškození je způsobeno okolnostmi, za které nájemce odpovídá:

– nájemce je povinen bez prodlení odstranit vadu nebo poškození a učinit podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou nevnikla další škoda – pokud tak neučiní, odstraní vadu nebo poškození na náklady nájemce pronajímatel

2) vada či poškození je způsobeno okolnostmi, za které nájemce neodpovídá

– nájemce je povinen ihned oznámit poškození nebo vadu pronajímateli a učinit podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou nevnikla další škoda (má přitom právo na náhradu účelně vynaložených nákladů) – neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného – pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil – neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné – neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele

Výklad B

Jakoukoliv vadu, kterou je třeba neprodleně odstranit, musí nájemce oznámit pronajímateli ihned; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu. Neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného.

Pronajímatel odstraní poškození nebo vadu (bez ohledu na to, zda bylo způsobeno okolnostmi, za které odpovídá nájemce nebo okolnostmi, za které odpovídá pronajímatel) v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil.

Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné. Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce (dále) právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele.

Je-li závada způsobena okolnostmi na straně nájemce a odstraní ji pronajímatel na nájemcovy náklady.

Stejná pravidla (buď sub A nebo sub B) se použijí i pro případ, kdy jde o právní závadu – tedy když užívání bytu brání právo třetí osoby, ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci vydané na základě zákona.