Nájemné
– obvykle si strany ujednají nájemné pevnou částkou, přičemž se má za to, že nájemné se jednává za jeden měsíc; pokud není nájemné ujednáno, vzniká pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek (tzv. obvyklé nájemné)
– právo na přiměřenou slevu z nájemného má nájemce v případě podstatné vady v poskytování plnění spojeného nebo souvisícího s užíváním bytu po dobu, co vada trvá
– pokud není v nájemní smlouvě ujednáno jinak, hradí nájemce nájemné předem, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období (obvykle jeden měsíc) a společně s nájemným také zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel
– pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než nájemné a úhradu za plnění/služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu, ať již ve formě vkladu nebo jinak, ani platbu nájemného později datovaným šekem nebo jiným obdobným způsobem (s výjimkou tzv. kauce, viz zde)
Změny výše nájemného:
– strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného
– strany mohou smluvně vyloučit zvyšování (změny) nájemného
– není-li výslovně smluvně vyloučeno zvyšování nájemného nebo ujednáno každoroční zvyšování, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného za těchto podmínek (podmínky a jejich splnění musí být obsaženy v návrhu zvýšení):
1. zvyšovat nájemné lze až po 12 měsících od posledního zvýšení nájemného
2. součet zvýšení nájemného v posledních třech letech nepřesáhne 20% nájemného
3. zvýšení bude max. do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (podrobnosti zjištění obvyklého nájemného stanoví prováděcí předpis nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě)
– pokud nájemce se zvýšením nájemného souhlasí, začne hradit zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné
– pokud nájemce se zvýšením nesouhlasí, měl by to pronajímateli ve lhůtě dvou měsíců od doručení návrhu na zvýšení písemně sdělit; za těchto okolností má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců (od doručení nesouhlasu nájemce), aby výši nájemného určil soud – soud rozhodne o výši nájemného až do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu; nestihne-li pronajímatel lhůtu uvedenou pro podání návrhu k soudu, má nájemce námitku opožděnosti a pokud ji vysloví, soud návrhu pronajímatele nevyhoví
– nájemce může navrhovat snížení nájemného za obdobných podmínek jako pronajímatel zvýšení
Výjimka: zvýšení nájemného v souvislosti se stavebními úpravami
1. pronajímatel provede stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody
2. pronajímatel a nájemce se mohou dohodnout o zvýšení nájemného, max. však o 10% z účelně vynaložených nákladů ročně; pokud nedojde k dohodě, může pronajímatel navrhnout zvýšení z těchto důvodů ročně o 3,5% z vynaložených nákladů (návrh na zvýšení musí obsahovat doložení splnění těchto podmínek)
3. pokud s takovým zvýšením souhlasí nájemci alespoň 2/3 bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce
Dlužné nájemné
– trvá skutečnost, že dluh na nájemném zakládá důvod pro výpověď z nájmu, pokud je vyšší než trojnásobek nájemného, považuje se za závažné porušení povinností nájemce a je důvodem pro výpověď z nájmu bez výpovědní doby
– pronajímatel má právo se dlužného nájemného domáhat žalobou o zaplacení
– na rozdíl od OZ nebude podle NOZ dlužné nájemné (dluh vznikne za účinnosti NOZ) úročeno zvláštním poplatkem z prodlení (činil více než 90% ročně), ale pouze standardním úrokem z prodlení dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb.
Spory o výši dlužného nájemného
– pokud nastane spor o dlužné nájemné a nájemce uloží dlužné nájemné nebo jeho spornou část do notářské úschovy a vyrozumí o tom pronajímatele, nelze nájem pro neplacení nájemného vypovědět
– stejně tak, pokud se nájemce domáhá plnění z nájemní smlouvy a pronajímatel je odmítá z důvodu dlužného nájemného, uloží nájemce dlužné nájemné, popřípadě jeho spornou část do notářské úschovy a vyrozumí o tom pronajímatele