Jak vyplývá z § 685 odst. 3 ObčZ, nájem bytu je chráněn. Smluvní strany nemohou vyloučit nebo omezit aplikaci těch zákonných ustanovení o nájmu bytu, která směřují k ochraně nájemce. Odchýlit se od zákonné úpravy je dovoleno pouze ve prospěch nájemce.
Ochrana nájemce se projevuje například v tom, že ať už jde o nájem na dobu určitou nebo neurčitou, může pronajímatel vypovědět nájem bytu jen z důvodů výslovně stanovených v zákoně, v některých případech navíc pouze se soudním přivolením. Nájemce má ve většině případů skončení nájmu na základě výpovědi pronajímatele právo na zajištění bytové náhrady. Nezávisle na vůli pronajímatele vzniká společný nájem bytu manžely a nájem může přejít na třetí osobu.
Ujednání, která by omezovala práva nájemce vyplývající mu ze zákona, jsou neplatná. V praxi jsou to často ujednání:
- rozšiřující okruh výpovědních důvodů nebo způsobů zániku nájmu v neprospěch nájemce,
- zkracující výpovědní dobu,
- o smluvní pokutě pro případ porušení povinností nájemce (zde mohou být na věc různé právní názory),
- usnadňující pronajímateli vyklidit nájemce v rozporu se zákonem – např. ustanovení upírající nájemci právo na bytovou náhradu, různé úpravy vyklizení svépomocí pronajímatele apod.