SPOLEČNÝ NÁJEM JINÝCH OSOB NEŽ MANŽELŮ
Byt může být ve společném nájmu více osob viz. §700 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (více osob neznamená neomezený počet osob). Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Určitou zvláštností se vyznačuje družstevní byt, u kterého může společný nájem vzniknout jen mezi manžely.
Vznik společného nájmu
Společný nájem vzniká:
- na základě nájemní smlouvy, kde na straně nájemce vystupuje více společných nájemců, nebo
- dohodou mezi dosavadním nájemcem, další osobou a pronajímatelem
- v důsledku určité právní skutečnosti (např. přechod nájmu bytu na více osob)
Postavení nájemců vůči sobě navzájem, vůči pronajímateli a třetím osobám
Společní nájemci mají každý k bytu stejná práva, omezená vždy jen právem druhého (dalšího) spolunájemce.
Běžné záležitosti, které se týkají společného nájmu bytu, může vyřizovat kterýkoli ze společných nájemců sám, a to s účinností pro všechny nájemce – z takových úkonů jsou oprávnění nebo povinni všichni společní nájemci solidárně (půjde např. o běžnou platbu nájemného).
V jiných než běžných záležitostech je třeba k úkonu souhlasu souhlasu všech společných nájemců, jinak je právní úkon relativně neplatný. V případě neshod mezi společnými nájemci o právech a povinnostech vyplývajících ze společného nájmu, rozhodne soud na návrh kteréhokoliv z nich.
Pokud jde o jednání jiné osoby vůči společným nájemcům (zejména pokud jde o jednostranné úkony pronajímatele), stačí doručení úkonu jednomu ze společných nájemců.
Společný nájem vs. společně žijící osoby
Společný nájem znamená právo společného nájemce užívat byt, které se odvozuje přímo z nájemní smlouvy s pronajímatelem; je to právo směřující přímo vůči pronajímateli, aby mu umožnil řádné užívání bytu a plnil další povinnosti pronajímatele. Např. výpovědi pronajímatele se může bránit každý ze společných nájemců. Společný nájem je právní stav, nezávislý na faktickém společném bydlení nájemců. Zemře-li jeden ze společných nájemců nebo opustí-li trvale společnou domácnost, přechází jeho právo na ostatní společné nájemce.
Naproti tomu osoba, užívající byt společně s nájemcem, nemá přímo (samostatně) práva vůči pronajímateli, tato odvozuje pouze od práv nájemce. Osoba bydlí v bytě na základě souhlasu nájemce a jedná se o faktický stav – osoba v bytě skutečně bydlí. Pokud zanikne nájem nájemci, zanikne i oprávnění osoby s nájemcem bydlící obývat byt. V případě výpovědi pronajímatele nájemci nemůže osoba žijící v bytě s nájemcem se této výpovědi bránit, toto oprávnění má pouze nájemce.
Zánik společného nájmu
Společný nájem zaniká především dohodou. Tak tomu bývá v případě, kdy jeden ze společných nájemců se chce z bytu odstěhovat nebo už v něm nebydlí. Může však nastat také situace, kdy společní nájemci již spolu nechtějí bydlet, ale oba chtějí zůstat v bytě. V takových případech je možné požadovat řešení soudní, ovšem jen pokud se jedná o případ zvláštního zřetele hodný. Návrh soudu může podat jen ten společný nájemce, který nezavinil vznik stavu, který brání společnému nájmu. Soud pak zruší právo společného nájmu bytu a zároveň určí, který ze společných nájemců nebo kteří z nich budou byt nadále užívat.
Společný nájem bytu upravují §§ 700 – 702 ObčZ.
SPOLEČNÝ NÁJEM MANŽELŮ
Společný nájem bytu manžely bytu představuje zvláštní typ společného nájmu bytu. To znamená, že se pro manžele uplatní přednostně zvláštní pravidla uvedená níže; v ostatních věcech, které zákon pro společný nájem manželů zvlášť neupravuje (např. jednání společných nájemců), použijí se obecná ustanovení o společném nájmu (viz výše).
Vznik společného nájmu manželů
Společný nájem bytu manžely vzniká přímo ze zákona, a to tehdy, jestliže se za trvání manželství manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu, anebo jestliže osoba, která je nájemcem bytu, uzavře manželství – potom vzniká společný nájem dnem uzavření manželství. Společný nájem nevznikne, jestliže spolu manželé trvale nežijí.
Zánik společného nájmu manželů
Za trvání manželství nelze zrušit společný nájem bytu manžely rozhodnutím soudu. Může zaniknout v důsledku smrti jednoho z manželů nebo v důsledku trvalého opuštění společné domácnosti jedním z manželů.
POZOR: zánik společného nájmu manželů a jeho přechod na jednoho manžela nastane v případě, kdy jeden z manželů opustí trvale společnou domácnost. V tomto směru je třeba obezřetnosti zejména v případě, kdy v důsledku neshod nebo v horším případě v důsledku domácího násilí opouští jeden z manželů společný nájemní byt; pokud nechce tento manžel přijít i o nájemní právo, měl by učinit opatření, z nichž bude později soudu v případě rozhodování o zrušení společného nájmu zřejmé, že nešlo o trvalé opuštění společné domácnosti.
Po rozvodu manželství, nedohodnou-li se bývalí manželé na vypořádání společného nájmu, rozhodne na návrh jednoho z nich soud. Soud při rozhodování o dalším nájmu bytu musí vzít v úvahu zejména zájmy nezletilých dětí a stanovisko pronajímatele.
Společný nájem manželů upravují §§ 703 – 705 ObčZ.