Pronajímatelem bytu může být fyzická nebo právnická osoba. POZOR, zejména u obcí, na odlišení pronajímatele od správce, který pronajímatele pouze zastupuje. Na to je nutné dbát zejména, chce-li se nájemce domáhat svých práv soudně – pak musí žalovat zásadně pronajímatele, jinak nebude úspěšný!
Pronajímatel má ze zákona tyto základní povinnosti spojené s pronájmem bytu:
- Povinnost předat byt ve stavu způsobilém k řádnému užívaní a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu (§ 687 ObčZ)Způsobilost bytu sloužit svému účelu zahrnuje i hygienickou nezávadnost a vyhovující estetickou stránku. Byt by měl být vymalován alespoň základním nátěrem a vybaven základní nepoškozenou podlahovou krytinou. Nepochybné také je, že musí být opatřen uzamykatelnými vstupními dveřmi a funkčními okny (otevíratelná, zasklená). V bytě musí být rozvod elektřiny, pitné vody, účinné vytápění, odvod odpadních vod. Dále základní vybavení koupelny, záchodu, kuchyně (sporák, kuchyňská linka…).Kromě předání bytu v takovémto stavu patří k povinnostem pronajímatele rovněž tento stav (užívání bytu) nerušit, tj. povinnost byt ve stavu způsobilém k bydlení udržovat. To znamená, že pronajímatel nesmí samovolně a bezdůvodně vypínat vodu a elektřinu, neúčelně měnit okna a dveře atp. V případech, kdy se tak stane, má nájemce právo se bránit žalobou u soudu a po dobu, kdy je jeho nájemní právo takto rušeno, má právo na slevu z nájemného. Z povinnosti zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu plyne také pronajímatelova povinnost odstranit závady bránící řádnému užívání bytu (viz dále).Na odevzdání bytu pronajímatelem ve stavu způsobilém k bydlení má nájemce právní nárok. Poruší-li pronajímatel povinnost předat byt nájemci bez závad, vzniká nájemci právo buď požadovat, aby byl byt předán až po odstranění závad, a byt nepřevzít, nebo byt převzít a požadovat odstranění závad bytu zjištěných při jeho předání.Pronajímatel a nájemce se mohou v nájemní smlouvě dohodnout na tom, že byt bude předán ve stavu nezpůsobilém k užívání, ale jen tehdy, pokud si současně vymezí práva a povinnosti z toho plynoucí, zejména výši a způsob úhrady nákladů na provedení úpravy.
- Povinnost odstranit závady bránící řádnému užívání bytu nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen (pokud nejde o závady, které má odstranit nájemce) (§ 687, § 691 ObčZ)Pronajímatel má povinnost udržovat předmět nájmu ve způsobilém stavu po celou dobu nájmu. Pronajímatel je povinen proto předcházet závadám = odstraňovat hrozící závady (porušení této povinnost vede k tomu, že již samotné vyskytnutí závady je porušením povinnosti pronajímatele) a povinnost odstranit veškeré závady bránící řádnému užívání bytu nájemcem – jedná se nejen o závady v bytě, ale i jiné závady, které brání řádnému užívání bytu (např. závady v domě, ve společných prostorách domu, např. závada na vodovodní přípojce).Výjimkou jsou opravy, ke kterým je povinen nájemce, a to:
- drobné opravy v bytě
- závady a poškození způsobené nájemcem nebo osobami, které s ním bydlí
- právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů. Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad
- nájemce se může domáhat odstranění závad u soudu (návrhem na uložení povinnosti pronajímateli něco učinit – např. zajistit přívod vody apod.); vedle toho se nájemce může domáhat náhrady škody, která mu vznikla v důsledku porušení povinnosti pronajímatele
- právo odstoupit od smlouvy (§ 679, zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník)
- právo uplatnit slevu na nájemném; podmínky, za kterých může nájemce požadovat slevu z nájemného nebo z úhrad za služby, podrobně upravuje § 698, zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Obecně lze říci, že právo na slevu na nájemném může vzniknout v důsledku:
- závad zhoršujících užívání bytu
- neposkytnutí plnění spojeného s užíváním bytu
- stavebních úprav v domě
- Povinnost umožnit nejen řádné užívání bytu, ale také užívání společných prostor a zařízení domu, jakož i požívání plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno. (§ 688 ObčZ). Oprávnění odpovídající těmto povinnostem pronajímatele mají i osoby, které v bytě bydlí s nájemcem (od 1.11.2011 tak sice není stanoveno přímo zákonem, osoby však tato oprávnění odvozují od práva nájemce).
Otázky a odpovědi
Jakým způsobem je možné v praxi uplatnit slevu na nájemném? Stačí ústně nebo je třeba sepsat s pronajímatelem dohodu nebo to má klient udělat písemným oznámením?
Uplatnění slevy je možné pouze písemně. Pokud ji uplatníte ústně a pronajímatel Vám to uzná, není to problém, ale to se nejspíš nestane. V případě, že ji uplatníte ústně a podaří se se to dokonce i před soudem v případě sporu dokázat, tak takové uplatnění bude rovněž neplatné. Platná je pouze písemná forma. Pro potřebu pozdějšího dokazování je vhodné si nechat převzetí písemně potvrdit a pokud, to pronajímatel z jakéhokoliv důvodu neučiní, tak je nezbytné to zaslat doporučeně na jeho adresu. V případě, že neznáte adresu, je vhodné použít tu, pod kterou je evidován v katastru nemovitostí.