Otázky a odpovědi
Klientům byla předána výpověď z nájmu bytu s tím, že podle nové úpravy již není potřeba u výpovědi z důvodů rušení nočního klidu přivolení soudu. Co mají dělat?
Pokud nechtějí v nejbližší době byt sami dobrovolně vyklidit, musí podat žalobu k soudu na určení neplatnosti výpovědi.
V soudním řízení musí zejména prokázat, že není naplněn výpovědní důvod, který pronajímatel do výpovědi uvedl. Například můžou uvést, že nedošlo z vaší strany k rušení dobrých mravů v domě nebo že jste od majitele domu nedostali písemnou výstrahu. Též můžou napadnout to, že výpověď nemá všechny náležitosti, které zákon předepisuje (viz. výše).Klienti se rozhodli výpovědi bránit. Dokdy musí u soudu proti výpovědi podat žalobu?
Žalobu na určení neplatnosti výpovědi musí podat do 60 dnů ode dne doručení výpovědi a současně s tím nebo nejpozději na výzvu soudu zaplatit soudní poplatek, případně požádat o osvobození od poplatku. Pokud žalobu nepodají, riskují, že pronajímatel podá k soudu žalobu na vyklizení bytu. V takovém soudním řízení se můžete jen obtížně bránit.
Navíc, když podají žalobu na neplatnost výpovědi, nemusí byt vyklidit do doby, než o výpovědi rozhodne soud s konečnou platností.Klientům byla dána výpověď z důvodů, že nenahlásili, že s nimi v bytě dlouhodobě bydlí bratranec a dvě sestřenice. Má na to pronajímatel právo?
Důvodem k výpovědi může být i porušení povinnosti písemně oznámit pronajímateli veškeré změny v počtu osob, které s vámi žijí v bytě (obecně do 15 dnů ode dne změny). Za hrubé porušení povinností se totiž považuje, pokud tuto změnu neoznámíte do jednoho měsíce. Právě i to může pronajímatel vzít jako důvod pro podání výpovědi bez přivolení soudu.
Každopádně se vždy musíte dozvědět konkrétní důvod výpovědi, neboť pronajímatel musí ve výpovědi výslovně uvést, v čem má její důvod spočívat (např. co považuje za hrubé porušování dobrých mravů v domě z vaší strany). V tomto případě musí klienti též proti výpovědi podat žalobu a napadnout například skutečnosti, které jsou ve výpovědi uvedeny jako její důvod nebo její formální chyby.Klientům byla dána výpověď bez přivolení soudu. Dokdy jsou povinni vyklidit byt?
Ze zákona musí byt vyklidit do tří měsíců. Existují ale dva případy, kdy byt nejsou povinni vyklidit:
- do doby konečného rozhodnutí soudu, pokud podají žalobu na určení neplatnosti výpovědi.
- dokud nedostanou odpovídající bytovou náhradu. Pozor! Při soudním jednání musí žádat o bytovou náhradu sami.
Bytová náhrada nebo přístřeší?
Ve většině případů výpovědí bez přivolení soudu máte nárok pouze na přístřeší (ubytovnu), a ne na náhradní byt (ubytování). O bytovou náhradu tedy musíte žádat sami u soudu. O tom, že vám přísluší bytová náhrada, může soud rozhodnout pouze na váš návrh a za určitých podmínek. Například jde-li o rodinu s nezletilými dětmi.Mám klienta, kterému přijel na časové nespecifikovanou návštěvu bratranec ze Slovenska se svou rodinou (manželka a čtyři děti). Zatím to vypadá, že chtějí zůstat v bytě delší dobu a klient je chce pro jistotu přihlásit na vodu a elektřinu. Pronajímatel říká, že to nedovolí.
Pronajímatel nemá právo cokoliv takového dovolovat nebo zakazovat. V této souvislosti je třeba zdůraznit, že ohlašovaný počet osob je obvykle otázkou oznámení. Oznámit pronajímateli to však nájemce musí a doporučuje se ponechat si kopii písemného oznámení, případně podací lístek z pošty, aby oznámení mohl nájemce v případě sporu u soudu dokázat.Mám klienta, kterému přijela na časově nespecifikovanou návštěvu sestřenice z Aše se svou rodinou (manžel a čtyři děti). Zatím to vypadá, že chtějí zůstat v bytě delší dobu a oni se chtějí přihlásit na úřadě k trvalému pobytu. Pronajímatel říká, že to nedovolí.
Pronajímatel nemá právo cokoliv takového dovolovat nebo zakazovat. K přihlášení stačí doložit na úřadu nájemní vztah a souhlas nájemce.Mám klienta, kterému přestal fungovat kotel v nájemním bytě. Kotel je součástí bytu, respektive jeho příslušenství. Závadu oznámil nájemce pronajímateli, který si objednal opravu. Opravář zjistil, že kotel potřebuje celý vyměnit. Pronajímatel říká, že to nezaplatí, protože ještě neuplynula amortizační doba kotle (v bytě byl instalován před pěti lety a životnost je dvacet let). Pronajímatel je ochoten zaplatit jednu čtvrtinu.
Pokud se nejedná o drobnou opravu, což není tento případ, tak je pronajímatel povinen to uhradit celé, bez ohledu na dobu životnosti.Ale když se s ním nedá dohodnout. Jak by měl klient postupovat?
Nejprve by jej měl klient písemně upozornit na daný stav věci s tím, že pokud neodstraní závadu, která brání řádnému užívání věci, tak bude postupovat svépomocí. Nebude-li pronajímatel reagovat, tak si to nájemce opraví na vlastní náklad a bude chtít peníze po pronajímateli, přičemž nárok musí uplatnit do šesti měsíců. Když pronajímatel v přiměřené lhůtě nezaplatí, tak mu to může strhnout z nájmu, popřípadě se domáhat nároku soudně.Mám klienta, který má soudem schválenou výpověď za to, že dělal v domě „bordel“. Pronajímatel ještě nezahájil exekuci. Klient se umravnil a už nedělá v domě „bordel“ a chová se slušně. Jak dát věci do pořádku a zajistit, aby klient případně mohl v bytě nadále bydlet?
Tato situace se dá zvrátit v klientův prospěch jen velmi obtížně. Jedinou spolehlivou cestou by byla dohoda s majitelem. Jestliže je rozsudek pravomocný a nelze se proti němu odvolat, není možné ho změnit a to ani tím, že klient nepokračuje v „dělání bordelu.“ Když to nechal dojít tak daleko, měl by si hledat nový byt.Klientka bydlela v bytě s regulovaným nájemným, majitel jí dal odstupné a klientka se vystěhovala. Na vlastním pozemku si za odstupné koupila mobilní domek,který si upravila a ve kterém už dnes bydlí. Majitel původního bytu chce,aby si tam zrušila i trvalý pobyt.Klientka se samozřejmě chtěla odhlásit z původního bytu a přihlásit na svůj pozemek trvale (kde bydlí v mobilním domku),ale není tam č.popisného a není to zavedeno jako stavba. Na tom jejím pozemku stojí pouze chatička,která je vedena jako seník. Jaký je postup,k tomu,aby tam mohla nahlásit trvalý pobyt?
K trvalému pobytu se lze přihlásit pouze v objektu, který je označen číslem popisným nebo evidenčním a je ve smyslu stavebního zákona určen k bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci – tedy je tak zkolaudován. Bohužel seník s největší pravděpodobností není určen k bydlení a mobilní domek není pevně spojen se zemí, takže také nemůže mít ani číslo popisné ani číslo evidenční. Za této situace se klientka na svém pozemku, byť tam žije, k trvalému pobytu přihlásit nemůže. Pokud by byly pochybnosti ohledně kolaudace seníku, tak je možné si ověřit, jak byl objekt zkolaudován na příslušném stavebním úřadě. Bývalý pronajímatel může klientce zrušit trvalý pobyt v původním bytě, neboť jí zaniklo právo ho užívat a nezdržuje se tam, zrušit trvalý pobyt třetí osobě může za těchto okolností vlastník nebo oprávněný uživatel bytu/domu. Pak by místem trvalého pobytu klientky bylo sídlo ohlašovny evidence obyvatel v místě, kde měla poslední trvalý pobyt (tzv. „na magistrátu“). Klientka sama tak učinit nemůže. Klientka by mohla získat souhlas nějakého známého nebo příbuzného, který je vlastníkem nebo oprávněným uživatelem bytu nebo domu, v němž je možno se přihlásit k trvalému pobytu, a pak by se mohla přihlásit k němu. Údaj o trvalém pobytu má evidenční charakter, chodila by jí tam pošta a spadala by to příslušné obce. Pokud pominu adresu na magistrátu, připadá mi tohle jako jediné schůdné řešení.