I. náležitosti výpovědi
– výpověď musí být písemná
– výpověď musí dojít druhé straně
– výpovědní doba běží vždy od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně
– pokud výpověď dává pronajímatel, musí poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď (absolutně) neplatná; dále musí ve výpovědi uvést její důvod (podřadit důvod výpovědi pod jeden ze zákonných důvodů)
Není jasné, co se myslí vznesením námitek, NOZ ani důvodová zpráva tuto otázku nijak neupřesňují. Zřejmě půjde o dvě práva – právo vznést námitky, nejspíše proti pronajímateli a právo navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Není ani jasné, zda podání námitek je podmínkou pro soudní přezkum výpovědi, z opatrnosti bych zpočátku doporučovala, aby nájemce podal nejprve námitky (především pokud nesouhlasí s naplněním případně podřazením výpovědního důvodu) a teprve poté návrh na soudní přezkum, než judikatura nebo komentáře tuto situaci vyjasní.
II. výpověď dává nájemce
– výpověď nájmu na dobu určitou – nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou pouze zcela výjimečně: jen v případě změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (tento důvod i jeho podřazení by měl nájemce do výpovědi uvést, aby se případně dala přezkoumat), opět bude zřejmě upřesněno soudními rozhodnutími, kdy je tento výpovědní důvod naplněn; POZOR: není stanovena výpovědní doba, ve věci bylo vydáno výkladové stanovisko expertní skupiny, které říká, že pokud si strany ve smlouvě neujednají jinou výpovědní lhůtu, uplatní se v tomto případě analogicky tříměsíční výpovědní doba – plné znění stanoviska zde pozn. strany si mohou ve smlouvě dohodnout i jiné případně žádné důvody a výpovědní doby pro případ výpovědi nájmu na dobu určitou ze strany nájemce.
– výpověď nájmu na dobu neurčitou lze dovodit z obecných ustanovení o nájmu – nájem bytu na dobu neurčitou může nájemce vypovědět bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní lhůtou (ust. § 2231 zákona č. 89/2012 Sb., NOZ)
– sankční důvody výpovědi z nájmu na dobu určitou i neurčitou, nájemce má právo nájem vypovědět bez výpovědní lhůty:
a) neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele
b) brání-li užívání bytu právo třetí osoby, ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění vady nebo sama vada hrubé porušení povinností pronajímatele
c) pokud je potřebná nezbytná oprava bytu, přičemž se jedná o takovou opravu bytu, při níž není možné byt vůbec užívat
d) stane-li se byt nepoužitelný ke sjednanému účelu, nebo není-li účel sjednán, k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce
e) porušuje-li pronajímatel zvlášť závažným způsobem své povinnosti a tím způsobí značnou újmu nájemci
– výpověď z nájmu nájemcova dědice – viz zde odstavec III.
– ve smlouvě o nájmu lze sjednat i další důvody výpovědi nájemce, pokud je nájem uzavřen na dobu určitou, musí být ve smlouvě uvedeny důvody i výpovědní doba, pokud je nájem sjednán na dobu neurčitou, má nájemce právo vypovědět v tříměsíční výpovědní době bez udání důvodů, proto je sjednání důvodů ve smlouvě nadbytečné a pokud by tím došlo ke zkrácení nájemcových práv (omezení výpovědních důvodů), k takovém ustanovení by se nepřihlíželo
III. výpověď dává pronajímatel
(1) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,
a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu – sem lze zřejmě zařadit porušení povinností nájemce závažným způsobem – např. nesplnění oznamovací povinnosti v případě zvýšení počtu osob žijících v bytě do dvou měsíců od změny, nesplnění povinnosti nájemce oznámit plánovanou nepřítomnost v bytě delší než dva měsíce, pokud tím vznikne vážná újma; objevují se však i názory, že tyto případy lze podřadit pod zvlášť závažné porušení povinností nájemce, pro které může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby (viz bod (3)).
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
(2) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že
a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. (výčet výpovědních důvodů i osob v této skupině je zřejmě taxativní)
– při výpovědi pronajímatele z důvodů pod bodem (2) je pronajímatel povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.
(3) zvláštní druhy výpovědi pronajímatele
1) nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem = pronajímatel má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a může požadovat, aby mu nájemce byt bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu, odevzdal.
– mezi zvlášť závažné porušení povinností nájemce patří např.:
• nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců
doplnění vymezení tohoto výpovědního důvodu z pohledu judikatury Nejvyššího soudu:
NS 26 Cdo 1909/2007: „Přitom neplacením nájemného ve smyslu § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák. je vedle situace, kdy z titulu nájemného není placena žádná částka, rovněž situace, kdy nájemce neplatí nájemné v plné výši.“ pozn. odkazuje na SOZ, ale lze použít i v NOZ
26 Cdo 1361/2006: „…Přitom neplacením nájemného (úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu) ve smyslu § 711 odst. 1 písm. d/ obč. zák. je vedle situace, kdy z titulu nájemného není placena žádná částka, rovněž situace, kdy nájemce neplatí nájemné v plné výši, tj. je placeno v nižší částce než dohodnuté, resp. než jednostranně zvýšené.“
26 Cdo 4145/2009: „Se zřetelem k řečenému lze dovolatelce přisvědčit v názoru, že protiprávní stav spočívající v nezaplacení nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a zmíněných úhrad (§ 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák.) nemusí trvat v okamžiku doručení (dojití) výpovědi z nájmu bytu nájemci. K naplnění citovaného výpovědního důvodu tudíž postačuje, že popsaný protiprávní stav existoval v době před doručením (dojitím) výpovědi nájemci bytu.“
• poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem
• způsobování jiných závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí
• užívání bytu neoprávněně jiným způsobem nebo k jiným účelům, než bylo ujednáno
• některé názory sem řadí i nesplnění oznamovací povinnosti v případě zvýšení počtu osob žijících v bytě do dvou měsíců od změny, nesplnění povinnosti nájemce oznámit plánovanou nepřítomnost v bytě delší než dva měsíce, pokud tím vznikne vážná újma (viz bod (1))
• podle obecných ustanovení o nájmu by sem nejspíš měly patřit ještě dva důvody: provede-li nájemce změnu věci (bytu) bez souhlasu pronajímatele a neuvede-li na žádost pronajímatele věc do původního stavu; a nájemce užívá byt takovým způsobem, že byt opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci (bytu), přičemž nájemce neuposlechne výzvy pronajímatele, aby byt užíval řádně
– před výpovědí bez výpovědní doby musí pronajímatel nájemce nejdříve vyzvat, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popř. odstranil protiprávní stav, jinak se k výpovědi nepřihlíží, je nicotná
– ve výpovědi musí pronajímatel uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, jinak se k výpovědi nepřihlíží, je nicotná
– u tohoto druhu výpovědi není rozhodné, zda je nájem sjednán na dobu určitou nebo neurčitou
V případě, že nájemce obdrží výpověď pro zvlášť závažné porušení jejich povinností bez výpovědní doby, která nebude splňovat výše uvedené podmínky, je na místě podat přesto z opatrnosti námitky a případně i žalobu o určení neplatnosti a neúčinnosti výpovědi z nájmu.
2) byt má pouze jednoho (zemřelého) nájemce a nájem nepřejde na žádného člena nájemcovy domácnosti = pronajímatel má zvláštní důvody nájem vypovědět – viz zde odstavec III.
(4) smluvní důvody výpovědi
Ve smlouvě si strany podle NOZ mohou ujednat i jiné výpovědní důvody, nicméně nesmí jít o ustanovení, která by zkracovala práva nájemce stanovená ve zvláštní části NOZ o nájmu bytu a nesmí jít ze strany pronajímatele o zjevné zneužití práva.
V. přezkoumání výpovědi pronajímatele
Nájemce má právo vznést proti výpovědi námitky a podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla (o tomto právu musí být ve výpovědi poučen, jinak je výpověď neplatná) – viz viz náležitosti výpovědi na začátku této kapitoly.