Rozlišení pojmů:
• pronajímatel (= vlastník bytu)
• nájemce (= osoba, která má byt pronajatý od pronajímatele na základě nájemní smlouvy)
• podnájemce (= osoba, která má byt v podnájmu od nájemce na základě podnájemní smlouvy)
Podnájemce není v právním vztahu s pronajímatelem.
Podnájem je výrazně méně chráněn než nájem bytu. Upravuje jej § 2274 – 2278 občanského zákoníku. Základní vlastností podnájmu je to, že je vztahem závislým na vztahu nájemním. Přímo z občanského zákoníku (z § 2277 věta první a § 2278) vyplývá, že podnájemní vztah skončí nejpozději s nájmem bytu (a to i v případě, že byl podnájem původně domluven na delší dobu). Podnájem má v praxi dvě varianty:
1) nájemce bydlí v bytě trvale – pak může dát třetí osobě do podnájmu část bytu i bez souhlasu pronajímatele, musí však nahlásit zvýšení počtu osob žijících v bytě; podnájemce se nestává členem domácnosti nájemce
2) nájemce v bytě trvale nebydlí:
a) a v nájemní smlouvě nebyl ujednán zákaz podnájmu = smí dát byt nebo jeho část do podnájmu pouze na základě písemné žádosti k pronajímateli a jeho s písemným souhlasem; pokud se ovšem pronajímatel do jednoho měsíce po doručení písemné žádosti nevyjádří, má se za to, že souhlas byl dán s výjimkou případů, kdy je podnájem výslovně zakázán v nájemní smlouvě
nebo b) a v nájemní smlouvě je výslovně ujednán zákaz podnájmu = nájemce může podnajmout byt nebo jeho část pouze s výslovným písemným souhlasem pronajímatele, nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce po doručení písemné žádosti, souhlas nebyl dán.
Podnájem, který vznikne bez souhlasu pronajímatele (pokud je ho třeba), se považuje za hrubé porušení povinností nájemce (= důvod pro výpověď z nájmu)
Podnájem končí společně s nájmem, nezáleží na důvodu a způsobu skončení nájmu. Končí-li nájem, sdělí to nájemce podnájemci s uvedením rozhodných skutečností; jimi jsou zejména den skončení nájmu a popřípadě i délka výpovědní doby a počátek jejího běhu.
V zásadě může podnájemní vztah skončit těmito způsoby:
a) Dobou, která byla sjednána v podnájemní smlouvě.
b) Výpovědí podnájemní smlouvy (nebo odstoupením od ní) některou ze stran.
Občanský zákoník skončení podnájmu výpovědí či odstoupením výslovně neupravuje, podmínky si mohou strany sjednat dle své vůle. Výpověď či odstoupení je tedy možné za podmínek sjednaných v podnájemní smlouvě. Podnájemní smlouva může obsahovat jak formu výpovědi/odstoupení, tak důvody výpovědi (či možnost výpovědi bez uvedení důvodu) a také délku výpovědní doby včetně počátku jejího běhu (v případě podnájmu nemusí nutně běžet od prvního dne dalšího kalendářního měsíce) atd.
c) Smrtí podnájemce (podnájemní smlouva nepřechází na spolužijící osoby).
d) Skončením nájmu dle § 2277 věta první a 2278 občanského zákoníku.
Nájemce má dle § 2277 občanského zákoníku povinnost informovat podnájemce o skončení nájmu, zejména o datu, k jakému bude nájem končit, případně o tom, jaká je výpovědní lhůta a kdy počíná běžet a o případných dalších důležitých skutečnostech souvisejících s koncem nájmu. Občanský zákoník nestanoví k tomuto informování ze strany nájemce žádnou lhůtu. Nicméně je povinností nájemce předat po skončení nájmu byt pronajímateli vyklizený, je tedy v jeho zájmu informovat podnájemce tak, aby se podnájemce z bytu ke dni skončení nájmu odstěhoval (a nájemce byl schopen dostát své povinnosti vůči pronajímateli).
Ukončuje-li nájemce podnájemní smlouvu výpovědí (či odstoupením), je třeba na základě obsahu podnájemní smlouvy posoudit, zda nájemce postupoval v souladu s podnájemní smlouvou.
a) Pokud postupoval v souladu s podnájemní smlouvou, podnájemní vztah končí a podnájemce je povinen se z bytu do uplynutí výpovědní doby vystěhovat.
b) Pokud nájemce postupoval v rozporu s podnájemní smlouvou (např. podnájemní smlouva umožňuje výpověď z podnájmu jen z určitých důvodů, výpovědní důvody ale nejsou naplněny, nebo podnájemní smlouvy upravuje určitou délku výpovědní doby, ale nájemce požaduje uvolnění bytu dříve), podnájemce není povinen se z bytu vystěhovat a podnájemní vztah trvá. Pokud by nájemce (či pronajímatel) přistoupili k protiprávnímu (násilnému) vyklízení, možnosti obrany by byly v zásadě stejné jako u nájemce. Obranou podnájemníka by byla platná podnájemní smlouva, tedy platný právní titul k užívání bytu.
– Pokud podnájemní vztah zaniká v důsledku zániku nájemního vztahu, nemůže s tím podnájemce nic dělat, a to ani v případě, že nájemce ukončí svůj nájemní vztah dohodou s pronajímatelem ke konkrétnímu datu (které předchází datu skončení podnájmu dohodnutému v podnájemní smlouvě). Podnájemci v tomto případě podnájem ze zákona zanikne ke dni skončení nájmu. Pokud by nájemce porušil svou zákonnou povinnost informovat podnájemce o konci nájmu (v tomto případě podle mne bez zbytečného odkladu potom, co se o konci nájmu sám dozví), a podnájemci vznikla v souvislosti s tím škoda (např. by se musel na přechodnou dobu do zajištění jiného podnájmu ubytovat v hotelu či uskladnit si někde věci), mohl by se náhrady této škody domáhat po nájemci. Podnájemce nicméně není v případě zániku podnájemního vztahu v důsledku zániku nájmu chráněn žádnými lhůtami.
Ubytovací smlouva
Ubytování je upraveno v § 2326 – 2331 občanského zákoníku. Ubytovatel může před uplynutím sjednané doby smlouvu vypovědět bez výpovědní doby, porušuje–li ubytovaný i přes výstrahu hrubě své povinnosti (např. prodlení s úhradou nájemného delší než 1 měsíc, porušuje ubytovací řád, pokud na něj smlouva odkazuje, apod.) anebo hrubě porušuje dobré mravy. Nutná je v obou případech výstraha, která ale nemusí dle zákona nutně být písemná. Zákon také nevyžaduje, aby samotná ubytovací smlouva byla písemná. Jedná se o vztah zařazený pod nájemní vztah, takže podpůrně lze užít ustanovení o nájmu.