Dosud bylo bytové spoluvlastnictví upraveno v samostatném zákoně o vlastnictví bytů (zákoně č. 72/1994 Sb.). Nově je tato problematika začleněna do NOZ. Právní úprava v NOZ se však nebude dotýkat případů, kdy vlastnické právo alespoň k jedné jednotce někdo nabyl dle zákona č. 72/1994 Sb. V takovém případě vznikne vlastnické právo i k ostatním jednotkám v domě dle tohoto zákona (i po nabytí účinnosti NOZ).
Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictvím nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň se dvěma byty.
Bytová jednotka je definována jako jediná nemovitá věc, která zahrnuje vedle bytu také podíl na společných částech nemovité věci, čímž je zdůrazněno, že byt a spoluvlastnický podíl k němu náležející jsou neoddělitelné. Bytem se pak podle NOZ rozumí prostorově oddělená část domu sloužící k bydlení (odpadá dříve vyžadovaná vazba na rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že daný prostor je určen k bydlení).
Společnými částmi jsou ty části nemovitosti, které ze své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. NOZ přitom stanoví, které části domu jsou vždy společné – jde o pozemek, na němž byl dům zřízen (nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům), stavební části podstatné pro zachování domu, jeho tvaru i vzhledu, včetně jeho hlavních konstrukcí, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. Další výčet společných částí pak má být uveden v prováděcím předpisu.
Převodem jednotky dochází nejen k převodu bytu, ale zároveň i k převodu podílu na společných částech nemovité věci, byt a podíl na společných částech tedy nelze oddělit.
Velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu má rozhodující význam pro určení výše příspěvků na správu domu a pro výkon hlasovacího práva na shromáždění vlastníků jednotek. Podle NOZ lze velikost spoluvlastnického podílu určit v zásadě dle vůle (dohody) spoluvlastníků, a to buď se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu, nebo tak, že všechny podíly jsou shodně velké. Nebude-li velikost spoluvlastnických podílů domluvena jinak, pak platí, že velikost podílů je určena vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě (což je dosavadní pravidlo dle zákona č. 72/1994 Sb.).
Společenství vlastníků jednotek
Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnickou osobou. Členství v něm je odvozeno od vlastnictví jednotky.
Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. NOZ umožňuje založení společenství vlastníků za účelem správy domu a pozemku i tehdy, je-li v domě méně než pět jednotek, musí s tím ale souhlasit všichni vlastníci jednotek.
SVJ nyní již nebude vznikat automaticky splněním zákonných podmínek, ale vždy zakladatelským právním jednáním tak, aby ke vzniku společenství došlo aktivním jednáním vlastníků jednotek. SVJ se zakládá schválením stanov, které až na výjimky vyžadují formu veřejné listiny. SVJ vzniká následně dnem zápisu společenství do veřejného rejstříku.
Motivací k založení SVJ má být vlastníkům omezení převodu vlastnického práva k jednotkám obsažené v § 1198 NOZ, podle kterého je na vznik společenství vlastníků vázán zápis vlastnického práva k dalším převáděným jednotkám do katastru nemovitostí. Do katastru nemovitostí je možné zapsat nabytí první převáděné jednotky a pro zápis vlastnického práva k dalším jednotkám je vyžadováno prokázání vzniku společenství vlastníků.