Právo a terénní sociální práce

Obsah

b_prev b_home b_up b_next 

5.8.2.12. Skončení nájmu bytu

Nájem bytu může zaniknout jen v případech, které vyjmenovává občanský zákoník, a to:

  1. písemnou dohodou

    Takto nájem zanikne, když nájemce a pronajímatel uzavřou písemnou smlouvu, kde se dohodnou, že nájem zaniká.

  2. uplynutím doby - pokud se jedná o nájem sjednaný na dobu určitou

    Nájem zaniká uplynutím doby a není nutné, aby byla navíc uzavírána dohoda o jeho zániku. V případě, že nájemce nevyklidí byt po uplynutí doby nájmu, může pronajímatel podat žalobu na vyklizení bytu. Dříve se nájem bytu automaticky prodlužoval, což už dnes ale neplatí. Dohoda o prodloužení nájmu a její podmínky by musela být obsažena v konkrétní smlouvě.

  3. písemnou výpovědí

    Výpověď je přípustná jak u nájmu sjednaného na dobu neurčitou, tak u nájmu na dobu určitou. Zatímco nájemce může vypovědět nájemní smlouvu bez udání důvodů, pro výpověď pronajímatele platí přísné podmínky. V právní úpravě zániku nájmu bytu výpovědí pronajímatele se plně projevuje jeho povaha chráněného právního vztahu. Pronajímatel totiž může vypovědět nájem bytu pouze z důvodů, které jsou jasně stanoveny zákonem, a v některých případech s přivolením soudu. Ve výpovědi musí být uvedena lhůta skončení nájmu, a to nejméně tři měsíce tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní důvod musí být ve výpovědi přesně popsán, a to vylíčením skutkových okolností, které jej zakládají. Nestačí, když pronajímatel pouze napíše, že nájemce například jen porušil ustanovení nájemní smlouvy a blíže již nespecifikuje jak. Výpověď z nájmu bytu se vždy musí týkat celého bytu, nelze vypovědět jen část bytu.

    POZOR: Pokud dá pronajímatel nájemci výpověď, která je neplatná (tj. v rozporu se zákonnými požadavky), musí se nájemce proti takové výpovědi aktivně bránit, a to žalobou na neplatnost výpovědi, podanou do 60 dnů od doručení výpovědi!

Současná úprava rozlišuje případy, kdy může dát pronajímatel nájemci výpověď bez přivolení soudu (§711 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku) a kdy toto přivolení musí mít (§711 a zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku).

Poněkud odlišný režim mají tzv. služební byty = nájem bytu, sjednaný na dobu výkonu určité práce pro pronajímatele. Nájem bytu, který byl sjednán na dobu výkonu určité práce, skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal tyto práce vykonávat, aniž k tomu měl vážný důvod. Přestane-li nájemce vykonávat určité práce, na které je vázán nájem bytu, z důvodů spočívajících v jeho věku nebo zdravotním stavu nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájem bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy nájemce přestal určité práce vykonávat.

VÝPOVĚĎ PRONAJÍMATELE BEZ PŘIVOLENÍ SOUDU

Okruh důvodů, pro které může dát pronajímatel výpověď bez přivolení soudu, se týká obecně situací, kdy nájemce porušuje své povinnosti nebo byt nutně nepotřebuje.

Konkrétní důvody vyjmenovává odst. 2 § 711, zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Jedná se o tyto důvody:

  1. Nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě. Za porušování dobrých mravů v domě je považováno jednání, které spočívá například v rušení nočního klidu, slovní nebo fyzické útoky vůči ostatním nájemcům, pronajímateli či osobám, jež s nájemcem bydlí. Za hrubé porušování dobrých mravů lze považovat především jednání opakované, déle trvající, nikoliv ojedinělé, méně závažné vybočení z jinak řádného výkonu užívacího práva.

  2. Nájemce hrubě porušuje své povinnosti z nájmu bytu. Za hrubé porušení povinností nájemce se považuje zejména, jestliže nájemce:

    1. nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného

      Pokud nájemce dodatečně, po podání výpovědi (v průběhu soudního sporu o její platnost / neplatnost) splní povinnost, jejíž porušení zakládá důvod k výpovědi (tedy zaplatí dlužné nájemné, úhradu za služby a poplatek z prodlení[1]), neznamená to, že výpovědní důvod zaniká. Nicméně Nejvyšší soud v jednom ze svých rozhodnutí konstatoval, že „.. nezaplatil-li nájemce bytu nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce výlučně z důvodu objektivně existující tíživé sociální situace a byla mu proto dána výpověď z nájmu bytu, avšak v době soudního řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu dlužné nájemné uhradí a nadále nájemné řádně platí, není vyloučeno posoudit jednání pronajímatele, který nadále na výpovědi trvá, jako výkon práva, který je v rozporu s dobrými mravy. “[2]. Je-li v průběhu řízení prokázána existence tíživé sociální situace nájemce a skutečnost, že z důvodu této situace nezaplatil nájemné, je možné navrhovat, aby byla taková výpověď soudem určena za neplatnou pro rozpor s dobrými mravy. Takové řízení je však velmi složité a je proto dobré v takovém krajním případě vyhledat pomoc právníka. Obecně za podmínky, že nájemce dluh na nájmu, který mu vznikl v důsledku tíživé sociální situace, alespoň velmi aktivně splácí a na jeho straně jsou nějaké důvody zvláštního zřetele hodné (např. v bytě bydlí nezletilé děti, těžce nemocná či invalidní osoba apod.), může se pokusit o obranu proti výpovědi z nájmu z důvodu pro její rozpor s dobrými mravy; výsledek je nicméně velmi nejistý, vše záleží na posouzení soudu. Větší šance na neplatnost výpovědi z těchto důvodů jsou v případech, kdy pronajímatelem je obec - přihlíží se totiž k její veřejnoprávní povinnosti uspokojovat potřeby bydlení svých občanů (§ 35, zákona č. 128/2000 Sb.).

    2. na výzvu pronajímatele nedoplnil do 1 měsíce oprávněně čerpané prostředky z kauce

    3. nenahlásil změnu osob žijících v bytě ani do dvou měsíců od této změny.

  3. má dva nebo více bytů

  4. neužívá byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas.

Písemná výpověď musí být doručena nájemci a musí v ní být uvedeno:

  • lhůta, kdy má nájem skončit (výpovědní lhůta musí být min. 3 měsíce a musí končit ke konci kalendářního měsíce)

  • důvod výpovědi - konkrétním popisem dané skutečnosti, odkaz na § nestačí

  • poučení nájemce o tom, že může platnost výpovědi napadnout do 60 dnů u soudu

  • a pokud nájemci přísluší dle zákona bytová náhrada, závazek pronajímatele takovouto náhradu poskytnout - za bytovou náhradu se pro tyto případy považuje i přístřeší, které v případě výpovědi bez přivolení soudu náleží nájemce v podstatě vždy

    Přístřeším se podle zákona rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování. Přestože přístřeší představuje kvalitativně nejnižší formu bytové náhrady, musí dosahovat té standardní kvality, aby realizací výkonu rozhodnutí nedošlo k porušení práva povinného na zachování jeho lidské důstojnosti. Z hlediska stavebně technického uspořádání musí být přístřeší způsobilé k celoročnímu bydlení, přímo osvětlené, větratelné, s možností přímého nebo nepřímého vytápění, se zajištěním přístupu k sociálnímu zařízení, byť společnému pro více uživatelů. Z hlediska hygienického musí být zdravotně nezávadné. [3]

    V případě, že žije nájemce ve společné domácnosti s nezletilými dětmi a dostal výpověď kvůli porušování povinností z nájemní smlouvy nebo dobrých mravů v domě, může soud na návrh (žalobu) nájemce určit, že pronajímatel je povinen zajistit nájemci náhradní ubytováním nebo byt. Náhradním ubytováním se rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj či podnájem.

Obrana proti neplatné výpovědi

VZOR návrh na určení neplatnosti výpovědi z nájmu pro rozpor s dobrými mravy

Výpověď je neplatná, pokud nesplňuje výše uvedené náležitosti, nebo pokud výpovědní důvod v ní označený neodpovídá skutečnosti, nebo také z důvodů, pro které jsou obecně právní úkony neplatné - zejména jde o případ rozporu s dobrými mravy.

Nájemce se musí proti výpovědi aktivně bránit žalobou k soudu. Neučiní-li tak do 60 dnů od doručení výpovědi, výpověď bude účinná a v podstatě se jí nedá ubránit, resp. už nikdo nebude přezkoumávat, zda důvody v ní obsažené byly nebo nebyly pravdivé. Pozor, lhůta je hmotněprávní, takže 60. den musí být žaloba již na soudu, nestačí její podání na poštu v tento den. Pozor také na skutečnost, že 60 dnů nejsou dva měsíce.

Příklad (varovný):

Nájemce má smlouvu na dobu neurčitou a vždy řádně platil nájemné. Pronajímatel mu přesto dá výpověď z důvodu neplacení nájemného. Výpověď obsahuje všechny výše uvedené náležitosti a je doručena nájemci. Nájemce si řekne, že je to nesmysl, neboť nájemné vždy hradil a nic neudělá (nepodá žalobu k soudu). Uběhne výpovědní lhůta a nájem skončí. Od této chvíle nájemce bydlí v bytě bez právního důvodu. Pronajímatel ho vyzve k vyklizení bytu s tím, že má zajištěno přístřeší. Nájemce se neodstěhuje.

Pronajímatel v této situaci sice nemůže sám nájemce vystěhovat, ale může podat k soudu žalobu na vyklizení. Soud pak v řízení o žalobě na vyklizení bude pouze zkoumat, zda výpověď pronajímatele splňovala formální náležitosti, které zákon ukládá, nebude ale už vůbec zkoumat to, zda nájemce skutečně neplatil nájemné, tedy, zda výpověď byla dána po právu. Pokud tedy pronajímatel napsal výpověď formálně správně, soud uloží nájemci byt vyklidit a je zcela jedno, že nájemce nájemné vždy hradil. Vyklizení pak probíhá prostřednictvím soudního vykonavatele či (soukromého) exekutora.

VÝPOVĚĎ PRONAJÍMATELE S PŘIVOLENÍM SOUDU

VZOR výpověď pronajímatele s přivolením soudu

VZOR návrh na přivolení soudu k výpovědi

S přivolením soudu může pronajímatel nájem vypovědět, pokud tu jsou důvody na jeho straně nebo z veřejného zájmu. Důvody konkrétně vyjmenovává § 711a, zákona č. 40/1964 Sb. Nejčastěji se jedná o důvod, že pronajímatel potřebuje byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence. V případě tohoto důvodu má pronajímatel vedle dalších povinností povinnost uhradit nájemci nezbytné stěhovací náklady, pokud nedojde k jiné dohodě.

Pronajímatel musí podat návrh k soudu na přivolení s výpovědí, kterou nájemci dává. Obvykle se výpověď i návrh k soudu podávají současně. Výpověď musí být písemná, musí být doručena nájemci, musí obsahovat výpovědní důvod a výpovědní lhůtu. Výpovědní lhůta musí být min. 3 měsíce a musí končit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta počne běžet až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozhodnutí soudu, kterým se přivoluje k výpovědi.

Ve všech případech výpovědi s přivolením soudu musí pronajímatel zajistit nájemci přiměřený náhradní byt.

Jestliže pronajímatel bez vážných důvodů nevyužil vyklizeného bytu k účelu, pro který vypověděl nájem bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen dodatečně uhradit nájemci, který byt uvolnil, stěhovací náklady a další náklady spojené s potřebnou úpravou náhradního bytu. Soud může dále uložit pronajímateli, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu pěti let, počínaje měsícem, v němž se nájemce přestěhoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu. Právo nájemce na úhradu rozdílu v nájemném se v období pěti let nepromlčí. Jiné nároky nájemce tím nejsou dotčeny. Dále soud může na návrh toho, kdo poskytl bytovou náhradu, uložit pronajímateli, aby mu uhradil přiměřenou náhradu.

Z jiných důvodů než těch, které jsou uvedeny v § 711 a § 711a zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, pronajímatel nemůže nájemce vypovědět, a to ani v případech, kdy to je uvedeno ve smlouvě.

Přiznání bytové náhrady představuje oprávnění osoby, která byt obývala na základě nájemního vztahu, užívat byt do zajištění této bytové náhrady. Po tu dobu se použijí pravidla pro nájemní vztah přiměřeně (musí se platit za nájem a služby apod.). Má-li nájemce právo na bytovou náhradu, je povinen byt vyklidit do 15 dnů po zajištění odpovídající bytové náhrady. Obstarání náhradního bytu je podmínkou výkonu rozhodnutí, to znamená, že obyvatel bytu nemůže být soudně vystěhován, pokud mu není tato náhrada zajištěna. Její zajištění se vždy zkoumá soudem / soudním exekutorem a vystěhovávaný se k bytové náhradě může vyjádřit, zda odpovídá zákonným předpokladům.


1) Poplatek z prodlení je příslušenstvím pohledávky na nájemném, proto soud zkoumá také, zda nájemce zaplatil také dluh z titulu poplatku z prodlení; jestli je však dluh na poplatku výpovědním důvodem, bude soud posuzovat individuálně (zejm. podle toho, o jak starý dluh se jedná, jak plnil nájemce své povinnosti po vzniku dluhu atd.).
2) Rozsudek Nejvyššího soudu ve věci 26 Cdo 471/98
3) Viz. rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové ve věci 19 Co 690/97.

b_ask Položit novou otázku (pouze pro sociální pracovníky ČvT)

b_prev b_home b_up b_next