Právo a terénní sociální práce

Obsah

b_prev b_home b_up b_next 

7.4.4.5. Prodej nemovitých věcí

K výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti by měl exekutor přistoupit až v případě, kdy nelze rozhodnutí vymoci jiným způsobem, méně zasahujícím do práv povinného, a to zejména pokud v nemovitosti povinný a jeho rodina současně bydlí a také pokud je výše dluhu nepřiměřeně nízká oproti ceně nemovitosti (pravidlo přiměřenosti a pravidlo priority). Pokud ale povinný nemá příjem, ze kterého by bylo možno provádět srážky (takové, aby byl dluh v přiměřené době uhrazen) a nemá movitý majetek, který by bylo možné zpeněžit, exekutor musí přistoupit k prodeji nemovitosti přestože existuje nepoměr mezi výší dluhu a cenou nemovitosti a přestože tím povinného a jeho rodinu připraví o střechu nad hlavou. Tyto případy je potřeba vždy posuzovat podle konkrétních okolností a v případě porušení pravidla přiměřenosti či pravidla priority se bránit návrhem (podnětem) na částečné zastavení exekuce.

Návrh na částečné zastavení exekuce je možné podat exekutorovi do 15 dnů ode dne, kdy se povinný dozvěděl o důvodu k zastavení exekuce (obvykle do 15 dnů ode dne, kdy byl povinnému doručen exekuční příkaz na prodej nemovitosti).

VZOR návrhu na částečné zastavení exekuce pro nevhodnost

Pokud tato lhůta uplynula, podává se podnět k částečnému zastavení exekuce soudu; na zastavení exekuce v případě podnětu není právní nárok, záleží na úvaze soudu, zda exekuci zastaví.

Při exekuce prodejem nemovitých věcí exekutor nejprve vydá exekuční příkaz k provedení exekuce prodejem nemovitosti, ve kterém musí nemovitost přesně označit. V exekučním příkazu zakáže povinnému s nemovitostí nakládat (převést ji nebo zatížit). Exekuční příkaz doručí kromě povinného též jeho manželovi, všem oprávněným a katastrálnímu úřadu. Katastrální úřad vyznačí u dané nemovitosti okamžitě po doručení plombu, takže bude z výpisu z katastru nemovitostí zřejmé, že na nemovitost je vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Poté se exekuční příkaz doručí osobám, které mají k nemovitosti nájemní právo, předkupní právo, některým úřadům a vyvěsí se na úřední desce exekutora.

Poté exekutor ustanoví znalce, který provede ocenění nemovitosti. Za účelem ocenění lze zjednat do nemovitosti přístup, pokud ji povinný nezpřístupní dobrovolně. Znalec ocení nemovitost a její příslušenství cenou obvyklou. Na základě znaleckého posudku exekutor vydá usnesení, v němž stanoví výslednou cenu nemovitosti. Současně exekutor rozhodne o zániku nájemního práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemeni, jestliže:

  1. není poskytováno nájemné v místě a čase obvyklé nebo je-li hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného z věcného břemene, a zároveň

  2. právo výrazně omezuje možnost prodat nemovitost v dražbě.

S výjimkou nájmu bytu a věcného břemene bydlení zanikají úspěšnou dražbou také veškerá nájemní a věcná práva, která ani nebyla uvedena v dražební vyhlášce, ani je exekutor neoznámil po zahájení dražebního jednání. Taková práva má povinný povinnost exekutorovi oznámit, nevyplývá-li jejich existence z katastru nemovitostí.

Dražební vyhlášku vydá exekutor po právní moci usnesení o ceně. Proti dražební vyhlášce není odvolání přípustné. V dražební vyhlášce exekutor stanoví místo a čas dražebního jednání a výši nejnižšího podání (vyvolávací cenu). Vyvolávací cena se stanoví jako 2/3 výsledné ceny nemovitosti (např. je-li výsledná cena nemovitosti určená znalcem na 300.000 Kč, vyvolávací cena, na které se započne s dražbou, bude 200.000 Kč).

Od 1.9.2015 platí, že soud zastaví výkon rozhodnutí (exekuci) prodejem nemovité věci, ve které má povinný místo trvalého pobytu, pokud výše pohledávek oprávněného, těch, kdo do řízení přistoupili jako další oprávnění, a přihlášených věřitelů povinného k okamžiku zahájení dražebního jednání nepřesahuje 30.000 Kč bez příslušenství. (§ 336i odst. 2 o.s.ř.) Toto neplatí - tzn. nelze požadovat zastavení exekuce v případech, kdy je exekuce vedena pro pohledávku výživného nebo pohledávku náhrady újmy způsobené poškozenému ublížením na zdraví či trestným činem nebo pokud by to odporovalo dobrým mravům. Tato změna působí retroaktivně, tudíž se vztahuje také na řízení zahájená před 1. 9. 2015. V případě, že jsou splněny uvedené podmínky, může povinný podat exekučnímu soudu / exekutorovi návrh na (částečné) zastavení exekuce prodejem nemovitosti dle tohoto ustanovení.

VZOR návrhu na zastavení exekuce

Poté exekutor provede dražbu, přičemž je-li úspěšná, dojde příklepem v dražbě k přechodu vlastnického práva na vydražitele. Povinný, manžel povinného a exekutor nesmí vystupovat jako dražitelé.

Výtěžek z dražby exekutor rozdělí mezi oprávněného a další věřitele přihlášené do exekuce, případný zbytek peněz by se vracel povinnému (tzv. rozvrh výtěžku).

Pokud dražba nebyla úspěšná, je možné na návrh oprávněného konat opakovanou dražbu. Při opakované dražbě se nejnižší podání stanoví postupně při druhém dražebním jednání na 50 %, při třetím na 40 %, při čtvrtém na 30 % a při pátém na 25% ceny nemovitosti. Pokud není nemovitost vydražena ani při pátém dražebním jednání nebo pokud oprávněný nenavrhne konání opakované dražby do 1 roku od bezúspěšné dražby, exekuce se zastaví.

Prodej družstevního bytu

Od 1.1.2013 se obdobně podle exekučního prodeje nemovitosti postupuje v případě exekučního postižení družstevního podílu, se kterým je spojeno právo užívat byt. Družstevní podíl se ocení cenou obvyklou (tržní) a prodá se v dražbě, podobně jako např. byt v osobním vlastnictví. Na tento prodej se přiměřeně uplatní § 336 – 337h o.s.ř. Člen družstva má v dražbě zvýhodněné postavení v tom smyslu, že učiní-li stejné podání jako nejvyšší, udělí se příklep jemu. Teprve pokud se nepodaří prodat družstevní podíl ani v opakované dražbě, postihne exekuce (nebo výkon rozhodnutí) právo na vypořádací podíl (který vzniká jako pohledávka člena družstva vůči tomuto družstvu při skončení jeho účasti v něm).

Nájem bytu při exekuci prodejem nemovitosti Od roku 2013 platí, že známý nájem bytu a věcné břemeno bydlení (jsou uvedeny v dražební vyhlášce, dražitelé jsou o nich informováni) dražbou přecházejí na vydražitele. Nájem bytu a věcné břemeno bydlení však dražbou nezaniknou, ani když byly neznámé (tj. neuvedené v dražební vyhlášce, dražitelé o nich nemuseli při dražbě vědět). K výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti by měl exekutor přistoupit až v případě, kdy nelze rozhodnutí vymoci jiným způsobem, méně zasahujícím do práv povinného, a to zejména pokud v nemovitosti povinný a jeho rodina současně bydlí a také pokud je výše dluhu nepřiměřeně nízká oproti ceně nemovitosti (pravidlo přiměřenosti a pravidlo priority). Pokud ale povinný nemá příjem, ze kterého by bylo možno provádět srážky (takové, aby byl dluh v přiměřené době uhrazen) a nemá movitý majetek, který by bylo možné zpeněžit, exekutor musí přistoupit k prodeji nemovitosti přestože existuje nepoměr mezi výší dluhu a cenou nemovitosti a přestože tím povinného a jeho rodinu připraví o střechu nad hlavou. Tyto případy je potřeba vždy posuzovat podle konkrétních okolností a v případě porušení pravidla přiměřenosti či pravidla priority se bránit návrhem (podnětem) na částečné zastavení exekuce.

Návrh na částečné zastavení exekuce je možné podat exekutorovi do 15 dnů ode dne, kdy se povinný dozvěděl o důvodu k zastavení exekuce (obvykle do 15 dnů ode dne, kdy byl povinnému doručen exekuční příkaz na prodej nemovitosti).

VZOR návrhu na částečné zastavení exekuce pro nevhodnost

Pokud tato lhůta uplynula, podává se podnět k částečnému zastavení exekuce soudu; na zastavení exekuce v případě podnětu není právní nárok, záleží na úvaze soudu, zda exekuci zastaví.

Při exekuce prodejem nemovitých věcí exekutor nejprve vydá exekuční příkaz k provedení exekuce prodejem nemovitosti, ve kterém musí nemovitost přesně označit. V exekučním příkazu zakáže povinnému s nemovitostí nakládat (převést ji nebo zatížit). Exekuční příkaz doručí kromě povinného též jeho manželovi, všem oprávněným a katastrálnímu úřadu. Katastrální úřad vyznačí u dané nemovitosti okamžitě po doručení plombu, takže bude z výpisu z katastru nemovitostí zřejmé, že na nemovitost je vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Poté se exekuční příkaz doručí osobám, které mají k nemovitosti nájemní právo, předkupní právo, některým úřadům a vyvěsí se na úřední desce exekutora.

Poté exekutor ustanoví znalce, který provede ocenění nemovitosti. Za účelem ocenění lze zjednat do nemovitosti přístup, pokud ji povinný nezpřístupní dobrovolně. Znalec ocení nemovitost a její příslušenství cenou obvyklou. Na základě znaleckého posudku exekutor vydá usnesení, v němž stanoví výslednou cenu nemovitosti. Současně exekutor rozhodne o zániku nájemního práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemeni, jestliže:

  1. není poskytováno nájemné v místě a čase obvyklé nebo je-li hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného z věcného břemene, a zároveň

  2. právo výrazně omezuje možnost prodat nemovitost v dražbě.

S výjimkou nájmu bytu a věcného břemene bydlení zanikají úspěšnou dražbou také veškerá nájemní a věcná práva, která ani nebyla uvedena v dražební vyhlášce, ani je exekutor neoznámil po zahájení dražebního jednání. Taková práva má povinný povinnost exekutorovi oznámit, nevyplývá-li jejich existence z katastru nemovitostí.

Dražební vyhlášku vydá exekutor po právní moci usnesení o ceně. Proti dražební vyhlášce není odvolání přípustné. V dražební vyhlášce exekutor stanoví místo a čas dražebního jednání a výši nejnižšího podání (vyvolávací cenu). Vyvolávací cena se stanoví jako 2/3 výsledné ceny nemovitosti (např. je-li výsledná cena nemovitosti určená znalcem na 300.000 Kč, vyvolávací cena, na které se započne s dražbou, bude 200.000 Kč).

Od 1.9.2015 platí, že soud zastaví výkon rozhodnutí (exekuci) prodejem nemovité věci, ve které má povinný místo trvalého pobytu, pokud výše pohledávek oprávněného, těch, kdo do řízení přistoupili jako další oprávnění, a přihlášených věřitelů povinného k okamžiku zahájení dražebního jednání nepřesahuje 30.000 Kč bez příslušenství. (§ 336i odst. 2 o.s.ř.) Toto neplatí - tzn. nelze požadovat zastavení exekuce v případech, kdy je exekuce vedena pro pohledávku výživného nebo pohledávku náhrady újmy způsobené poškozenému ublížením na zdraví či trestným činem nebo pokud by to odporovalo dobrým mravům. Tato změna působí retroaktivně, tudíž se vztahuje také na řízení zahájená před 1. 9. 2015. Vzhledem k tomu, že výše pohledávek přihlášených věřitelů se zkoumá k okamžiku zahájení dražebního jednání, je na místě se v případě, že pravděpodobně budou splněny podmínky, aby se povinný dostavil osobně na dražební jednání a pokud soud nezastaví bezprostředně po zahájení dražebního jednání dražbu z moci úřední, aby ihned podal návrh na zastavení sám. Vzhledem kvýše uvedeným pravidlům přiměřenosti a priority jde o jakousi poslední možnost záchrany v případě, kdy povinný nemá žádný majetek a jde o vymáhání v zásadě bagatelní pohledávky.

VZOR návrhu na zastavení exekuce

Poté exekutor provede dražbu, přičemž je-li úspěšná, dojde příklepem v dražbě k přechodu vlastnického práva na vydražitele. Povinný, manžel povinného a exekutor nesmí vystupovat jako dražitelé.

Výtěžek z dražby exekutor rozdělí mezi oprávněného a další věřitele přihlášené do exekuce, případný zbytek peněz by se vracel povinnému (tzv. rozvrh výtěžku).

Pokud dražba nebyla úspěšná, je možné na návrh oprávněného konat opakovanou dražbu. Při opakované dražbě se nejnižší podání stanoví postupně při druhém dražebním jednání na 50 %, při třetím na 40 %, při čtvrtém na 30 % a při pátém na 25% ceny nemovitosti. Pokud není nemovitost vydražena ani při pátém dražebním jednání nebo pokud oprávněný nenavrhne konání opakované dražby do 1 roku od bezúspěšné dražby, exekuce se zastaví.

Prodej družstevního bytu

Od 1.1.2013 se obdobně podle exekučního prodeje nemovitosti postupuje v případě exekučního postižení družstevního podílu, se kterým je spojeno právo užívat byt. Družstevní podíl se ocení cenou obvyklou (tržní) a prodá se v dražbě, podobně jako např. byt v osobním vlastnictví. Na tento prodej se přiměřeně uplatní § 336 – 337h o.s.ř. Člen družstva má v dražbě zvýhodněné postavení v tom smyslu, že učiní-li stejné podání jako nejvyšší, udělí se příklep jemu. Teprve pokud se nepodaří prodat družstevní podíl ani v opakované dražbě, postihne exekuce (nebo výkon rozhodnutí) právo na vypořádací podíl (který vzniká jako pohledávka člena družstva vůči tomuto družstvu při skončení jeho účasti v něm).

Nájem bytu při exekuci prodejem nemovitosti

Od roku 2013 platí, že známý nájem bytu a věcné břemeno bydlení (jsou uvedeny v dražební vyhlášce, dražitelé jsou o nich informováni) dražbou přecházejí na vydražitele. Nájem bytu a věcné břemeno bydlení však dražbou nezaniknou, ani když byly neznámé (tj. neuvedené v dražební vyhlášce, dražitelé o nich nemuseli při dražbě vědět).

b_ask Položit novou otázku (pouze pro sociální pracovníky ČvT)

b_prev b_home b_up b_next